Ответ на вопрос, как купить недвижимость в Болгарии, на первый взгляд выглядит простым, но по сути дела это не совсем так. Сначала необходимо найти недвижимость в Болгарии, которую Вы хотели бы купить — дом, коттедж, жилье, землю, квартиру или какую-либо другую.

Для этой цели существуют 3 варианта – обратиться в агентство недвижимости, лично посетить Болгарию или осуществить непосредственный контакт с застройщиком. Если Вы не знаете, как купить квартиру в Болгарии, ни в коем случае нельзя покупать недвижимость только по фотографиям или архитектурным планам, особенно, если речь идет об элитной недвижимости в Болгарии. Так как апартамент, даже если он сам по себе первоклассный, может находиться в неподходящем месте, что может испортить жизнь любому инвестору-покупателю, мечтающему о покое и комфорте в Болгарии. Личное посещение Болгарии может создать совсем другое впечатление о недвижимости, особенно, если речь идет о месторасположении, качестве изготовления интерьера и т.д. Однако возникает риск недобросовестности агентов, которые показывают соседние или совсем другие объекты, которые покупатель к своему несчастию может приобрести. Например, если Вы хотите приобрести апартамент у моря в Болгарии, совсем нетрудно кому-либо отвести Вас на верхний или нижний этаж (где находятся апартаменты с видом на море и т.д.). Поэтому мы рекомендуем тщательно ознакомиться со всеми документами или взять с собой независимого специалиста – адвоката по вопросам недвижимости, строительного инженера и т.д. Третий способ – это непосредственный контакт с болгарским застройщиком. Этот вариант очень распространен, так как большинство инвесторов-покупателей думают, что цены в этом случае ниже. В большинстве случаев это, действительно так, но скидка совсем мала, или болгарский застройщик предварительно «вздул» цены на недвижимость, после чего резко снижает их «специально для Вас». В конечном счете, может оказаться, что «цена застройщика» выше нормальной цены на жилую недвижимость, которую он, например, продает болгарским агентам. Поэтому мы рекомендуем заранее ознакомиться с рынком и ценами на недвижимость и землю в Болгарии.

После того, как Вы нашли понравившуюся недвижимость в Болгарии, следующие этапы – это подписание договора и оплата. Некоторые покупатели интересуются, как купить квартиру в Болгарии без подписания договора. Это возможно, но в меньшей или большей степени рискованно и не рекомендуется. Некоторые из болгарских застройщиков и агентов ждут сначала произведения оплаты, а после этого просто «исчезают»! Это относится к агентам недвижимости, которые часто оправдываются тем, что их задача состоит в нахождении недвижимости, а не в решении проблем, возникающих впоследствии, связанных с самой покупкой. К сожалению, такие недобросовестные бизнесмены создают плохую репутацию Болгарии как приветливой страны для русских «братьев-славян». Поэтому Вам необходимо урегулировать таким образом свои отношения, что если застройщик или продавец «исчезнут», Вы могли бы успешно осуществить свои права. Для этой цели очень важно внимательно ознакомиться с предварительным договором до его подписания! При подписании договора необходимо думать не о том, насколько все хорошо, что Вам обещано, а о том, что может быть предпринято, если обещания не будут исполнены. Встречаются абсурдные условия договора, от которых у вас «волосы могут побелеть», но которые полностью действительны, если обе страны подписались под ними – например, Вы должны произвести следующий платеж, независимо оттого, что застройщик не исполняет своего обязательства по срокам или в случае полного неисполнения и т.д.!

Многие обещания, данные застройщиком или агентом, остаются только обещаниями, так как не включаются в договор. Например, застройщик обещал Вам вид на море в Вашем апартаменте в комплексе «Солнечный берег» или асфальтированную дорогу до Вашего сельского дома в Болгарии. Даже если Вы посетили место и своими глазами увидели, как идет строительство! А что будет, если по окончании строительства окажется, что между Вашим апартаментом и морем вырос новый жилой комплекс, который полностью скрывает морскую панораму? Если в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, который Вы подписали, не указано, что Вы приобретаете апартамент с видом на море, то у Вас не может быть никаких претензий! Вы можете инициировать прокурорскую проверку и возбудить уголовное дело за обман против продавца, но целью является возврат денег, которые Вы заплатили, а не лишение свободы кого-либо. В связи с зачастившими жалобами на мошенничество и некорректных партнеров, до того, как направить нам запрос о правовой помощи, убедительно просим учитывать следующее: независимо от того, кто и что Вам обещал, если обещание не воспроизведено ЮРИДИЧЕСКИ СВЯЗЫВАЮЩИМ ОБРАЗОМ посредством нотариального акта (при покупке недвижимости) или договором (для других отношений), в данном случае Ваши права никоим образом не могут быть защищены в соответствии с болгарским законодательством и в большинстве случаев мы не в состоянии эффективно оказать Вам помощь.

Очень важно иметь доверенного независимого юриста, специалиста по вопросам недвижимости. Если адвокат рекомендован застройщиком – бегите как можно дальше, даже если застройщик «только слышал» о каком-нибудь хорошем и дешевом адвокате в Болгарии. Так как этот адвокат автоматически становится «рекомендованным адвокатом в Болгарии» — а не «независимым адвокатом в Болгарии». И в замену одной рекомендации, возможно, Вы не обратите внимания на некоторые неблагоприятные для Вас условия, даже подпишете договор, различный от того, который был одобрен Вами. Если Вы обратитесь к нам за помощью, пожалуйста, имейте в виду, что мы — независимые адвокаты из адвокатского бюро «Трифонов» — не можем рекомендовать Вам недвижимость или агентство недвижимости, так как защищаем единственно интересы наших клиентов, и как независимые адвокаты не получаем комиссию за это. Наше призвание — это не нахождение недвижимости, а обеспечение ее беспроблемной покупки или продажи и предотвращение возможного обмана. Мы знаем, в чем нуждаются наши клиенты и делаем все необходимое, чтобы они остались довольны, но независимо от этого у нас имеется страхование юридических услуг на более чем 100 тысяч евро, что гарантирует нашу безупречную работу.

Если Вы располагаете идеальным договором, который исполнялся добросовестно, Вы не должны беспокоиться. Но, например, как купить квартиру в Болгарии, если застройщик не оказывает содействия? Даже если застройщик «исчез» и не отвечает на Ваши звонки и e-mail-ы, у Вас имеется прекрасная возможность приобрести недвижимость в Болгарии в судебном порядке (при такой процедуре судебное решение замещает нотариальный акт) или расторгнуть договор и осудить болгарского застройщика вернуть Вам деньги с процентами или без процентов, после чего взыскать платежи при помощи судебного пристава. Если застройщик скрывается, это совсем не является препятствием, напротив, это облегчило бы задачу в определенных случаях. В случае если Ваш договор составлен плохо или полностью составлен в пользу продавца, тогда нужно применить более сложные механизмы для сохранения и осуществления Ваших прав.

Другой особенно важный момент – оплата покупной цены продавцу. Очень важно перевести взносы банковским путем! Любые документы, такие как расписки и даже счета-фактуры, могут оказаться недостаточными для доказательства регулярной уплаты платежей наличными. Другой важный момент – произведение платежей на банковские счета продавца в Болгарии. Если они произведены на счет третьего лица, продавец может заявить, что ничего не получал. Если они произведены на банковский счет, но за рубежом, доказать их получение вновь будут непростым, так как трудно проверить информацию и получить выписку иностранных банков, особенно если они находятся в оффшорных зонах.

При достижении этапа подписания нотариального акта, лично Вы или Ваше доверенное лицо обязательно должны проверить недвижимость на наличие обременений, это является гарантией того, что Вы будете, являться единственным законным владельцем недвижимости после подписания нотариального акта и ни у кого не возникнут претензии к ней. Даже если у всего жилого комплекса имеются обременения, достаточно, чтобы апартамент, который Вы покупаете, не имел обременений во избежание проблем после этого. То же самое относится к ситуации, в которой у застройщика имеются затруднения или он находится в процедуре несостоятельности (банкротства), если Вы приобрели недвижимость без обременений, никто не сможет преследовать Вас за долги продавца.

Важной подробностью, которую часто недооценивают, является оформление нотариального акта на базе реальной стоимости недвижимости. Если в нотариальном акте указана более низкая цена, в последующей перепродаже, возможно, покупатель оплатит немалые налоги. Кроме этого, если договор будет расторгнут, продавец обязан возвратить стоимость, которая указана в нотариальном акте, независимо оттого, что покупатель оплатил больше. Кроме этого, при наличии процедуры несостоятельности (банкротства) продавца и нереально низкой цене, указанной в нотариальном акте, возможно расторжение сделки, так как, продавая объекты по заниженной цене, можно прийти к заключению, что впавший в несостоятельность предприниматель решил причинить ущерб своим кредиторам.

Случаи мошенничества при приобретении недвижимости российскими и иностранными гражданами в Болгарии всегда имели место, но в последнее время они случаются все чаще. Если Вы пока еще не стали жертвой такого мошенничества, но у Вас есть такое желание, ниже можете ознакомиться с некоторыми практическими советами в связи с этим:

1. Поговорка «Это слишком хорошо, чтобы быть правдой» придумана невезучими людьми. Например, такими, которые никогда не были 999999-ым клиентом какого-либо веб-сайта, вследствие чего выиграли бы 999999 долларов (или хотя бы iPhone). Поэтому, если к Вам приходят подозрительные мысли о том, что предложение о покупке недвижимости в Болгарии слишком выгодно – просто махните рукой и продолжайте вперед – это все-таки Ваш счастливый день!
2. Агент ставит Ваш интерес выше своего личного интереса. Главная цель деятельности агента – это защита Ваших прав, а не реализация прибыли (комиссии) при купле-продаже недвижимости. Вы можете быть уверены на 100%, что если агент заподозрит какую-либо текущую или будущую проблему в отношении недвижимости, которую Вы хотите приобрести, он обязательно прекратит сделку и откажется от своей комиссии, чтобы защитить Ваш интерес.
3. Учитывая вышесказанное, делайте то, что скажет агент, не сомневаясь в его словах. Ваш агент предлагает Вам бесплатный тур для выбора недвижимости? Будьте уверены, что это самые лучшие предложения для Вас (а не такие, при продаже которых агент получит наибольшую комиссию) и не имеет никакого смысла поинтересоваться другими предложениями! Ваш агент обеспечивает (бесплатно) адвоката или юриста? Примите, не задумываясь, его предложения – он внимательно подобран агентом для того, чтобы лучшим образом защитить Ваши права (вкл. предупредить Вас о возможности возникновения проблемы или даже прекратить сделку), а не сделать все возможное, чтобы сделка осуществилась любой ценой (даже если есть какие-либо проблемы) и агент смог бы получить причитающуюся ему комиссию.
4. Все документы в порядке. А зачем вообще сомневаться в этом?! Столько много листов (некоторые из них даже цветные или на плотной бумаге), подписи всяких институций, печати разных ведомств… Только продавец-мошенник (или агент, который заботится о своей комиссии) придумал бы, как обмануть Вас подобным образом, но, как было выше сказано, сегодня — Ваш счастливый день, поэтому ознакомьтесь с пунктом 2, и смело вперед с гордо поднятой головой и широкой улыбкой!
5. Экономьте деньге на всем возможном. Прав Ваш агент, когда говорит, что в наши дни развелось множество всяких паразитов – нотариусов, адвокатов…- только посмотрели на Вас и уже требуют денег. В никоем случае не давайте им даже копейки, это зря потраченные деньги, на которые Вы впоследствии можете отпраздновать выгодную сделку.
6. В связи с вышесказанным – знаете ли Вы, насколько высоки ставки нотариальных пошлин? У агента (или продавца), однако, есть знакомый нотариус, которому он казал услугу в свое время (друг его друга, коллега, пациент, ветеран войны или что-то другое), который сделает ему скидку и обслужит Вас без очереди. В таком случае, если Ваш агент скажет – Вы сразу же бегите к нотариусу и быстро подпишите документы, которые кто-то другой подготовил, предварительно их не просматривая (Вами или Вашим доверенным адвокатом).
7. Обратиться ли Вам к услугам независимого адвоката, который защитит Ваши интересы?! И просто так заплатить ему деньги? Эти люди только возьмут с Вас деньги, ничего не делая, а в лучшем случае провалят супер выгодную сделку, заявив, что ни один из документов не был оформлен надлежащим образом или имелось что-то подозрительное. В крайнем случае, агент может найти для Вас очень недорогого адвоката (возможно даже бесплатного), который просто лучше всех и обязательно подтвердит идеальность сделки (а Вы разве о чем-то другом подумали?)!

Проблемы с недвижимостью в Болгарии могут возникнуть после подписания предварительного договора с продавцом (застройщиком) или после приобретения недвижимости посредством нотариального акта. Последняя гипотеза сравнительно редкая, так как до подписания нотариального акта объект недвижимости обычно исследуется покупателем. Чаще всего проблемы скрыты или возникают при эксплуатации недвижимости.

В соответствие с болгарским законодательством каждый застройщик обязан дать минимальную гарантию, которая определяется на 5 или 10 лет для различных видов строительных работ независимо от места нахождения здания, например, в большом городе как София, побережном курорте как Солнечный берег, или горном курорте как Банско. В случае возникновения такой проблемы, покупателю важно знать, что его права определяются законом, а не нотариальным актом, предварительным или другим договором и т.д., застройщик должен быть призван в надлежащем порядке к устранению дефектов (рекомендуется это сделать посредством нотариального извещения), и если этого не будет сделано – покупатель может предъявить иск в болгарский суд и взыскание компенсации в размере необходимых для ремонта расходов. Покупатель может сделать ремонт самостоятельно (в случае отказа застройщика) и после этого в судебном порядке потребовать возмещения стоимости сделанного ремонта по счетам-фактурам.

В случае наличия подписанного предварительного договора купли–продажи, но не совершенного нотариального оформления сделки, покупатель вправе предъявить иски на базе заключенного предварительного договора. В этой связи важно знать, что каждый отдельный договор различается, и нельзя делать заключение о возможном успехе судебного разбирательства только на базе выявленных дефектов или задержки со стороны застройщика. Если болгарский юрист или адвокат гарантируют успешный исход судебного разбирательства только на базе Вашего рассказа или пересказа – это значит, что они являются недобросовестными или проявляют недостаточный профессионализм и ответственность.

Одним из частых оснований для недовольства покупателей является задержка строительства – месяцами или даже годами. На первый взгляд покупатель вправе потребовать то, что обещано. Но важно перед этим ознакомиться с содержанием договора, так как существуют договоры, которые предусматривают срок окончания строительства, но не штрафную санкцию за просрочку или даже возможность расторжения договора, независимо от срока задержки! Это обычно случаи, в которых покупатель обманут застройщиком или недобросовестно представлен своим доверенным лицом – в этих случаях имеются ограниченные возможности для расторжения договора и взыскания компенсации, поэтому должны быть обдуманы внимательно все риски вместе с возможными шансами на успех. Если у покупателя имеется идеальный договор, расторжение договора совсем просто, в этом случае рекомендуется использовать нотариальное извещение, которое оформляется юридически грамотным лицом. Болгарские застройщики в таких случаях обычно оправдываются непреодолимой силой (форс-мажором), но такие оправдания обычно голословны с юридической точки зрения, и суд их не принимает. Если застройщик видит перед собой опытного адвоката, отлично ознакомленного с болгарским законодательством, он обычно смягчает свою позицию и предлагает компенсацию во избежание судебного разбирательства.

Другой частый «проступок» болгарских застройщиков – это некачественное строительство. Необходимо сделать разницу между неисполненными договоренностями и дефектным строительством. К первой категории относятся отсутствие морского вида, отсутствие бассейна, спа и других сооружений общего пользования. Во вторую категорию попадают неровные или потрескавшиеся стены, протекающие потолки, отсутствие дверей и балконов, меньшая площадь жилого помещения и т.д. В отношении первой категории нужно знать, что если все это не оговорено в договоре, застройщик не имеет обязательства их предоставить. Например, может отсутствовать обещанный по проекту бассейн или сауна, лестница, или другие общие части в неприглядном состоянии, но если в договоре застройщик принял на себя обязательство построить апартамент, но не бассейн или лестницу в определенной степени завершенности – в таком случае к нему нельзя предъявить претензию, включая случаи, в которых это предусмотрено архитектурным планом. Если будут выявлены серьезные строительные дефекты или отклонения в значительной степени, покупатель может потребовать их устранение, компенсацию или даже расторжение договора. Может ли болгарский застройщик потребовать внесения последнего взноса и нотариальный переход права собственности, если имеются такие дефекты? Может, если договор не предусматривает другого! В принципе, недвижимость, должна соответствовать определенному стандарту – и соответствие такому стандарту устанавливается так называемым Актом 16 (Разрешением на пользование или Свидетельством о вводе в эксплуатацию). Получение Акта 16 означает, что строительство недвижимости в целом хорошего качества и все претензии покупателя должны основываться на договоре, заключенном с застройщиком.

До возбуждения дела в болгарском суде рекомендуется ОФИЦИАЛЬНО призвать застройщика выполнить свои обязательства. Единственным, на 100% надежным вызовом, в соответствии с болгарским законодательством является нотариальное извещение. Застройщик скрывается? Это чудесная новость для опытных болгарских адвокатов! Когда застройщик избегает контакта с покупателем в течение долгого времени, покупатели часто теряют надежду и решают, что не имеет смысла больше этим заниматься, просто примиряются с потерей честно заработанных денег, что очень выгодно для застройщика, который не только получает деньги, но продает апартамент другому покупателю. Но независимый добросовестный юрист располагает рядом законных механизмов, при помощи которых может «перехитрить» застройщика. На первом месте – это возможность так называемого неприсутственного решения, в случае которого застройщика не вызывают и дело заканчивается посредством вступившего в силу решения лишь в течение нескольких месяцев. Другая возможность – получение так называемого исполнительного листа, который также гарантирует быстрое судебное решение в определенных случаях. Если кто-либо обещает на 100% выиграть судебное дело или применить быстрое судебное производство, то очевидно Вы попали на недобросовестного болгарского юриста, так как все эти действия зависят не только от суда, но и от процессуального поведения ответчика. Опытный болгарский адвокат с большим судебным стажем в состоянии использовать множество законных методов для ускорения хода и выигрыша дела, но никогда не будет гарантировать, что все произойдет полностью согласно его плану.

Для возбуждения дела в суде необходимы предпосылки – исковое заявление и доверенность (если заявление подписано адвокатом), доказательства, прилагаемые к заявлению, и уплаченная государственная (судебная) пошлина. Последняя определяется в размере 4% для «стандартного» судебного дела и 2% — для выдачи исполнительного листа, что является сокращенной судебной процедурой. Все сборы оплачиваются до или одновременно с возбуждением дела. Важной подробностью с учетом интереса истца в судебном деле является то, что предъявленный иск в болгарском суде может быть обеспечен лишением права пользования недвижимостью, собственностью застройщика, или его банковскими счетами. Подобный иск предъявляется в ходе дела, но также возможно его предъявление непосредственно до возбуждения дела в болгарском суде.